부산고시원 부산고시텔 부경대고시원 부경대고시텔부경대학고시원 부경대학고시텔 경성대고시원 경성대고시텔 경성대학고시원 경성대학고시텔 대연동 고시원 고시원 창업후기1단계(고시..
고시원은 다른 직업과 병행할수 있고, 시간투자를 많이 하지 않아도 운영이 가능하며, 투자대비 수익도 20-30%되어서 좋은 창업상품임에는 분명했습니다. 그래서 창업을 결심하고 매물을 보기 시작했습니다. 그런데 고시원 매물은 특수하여 매물이 많지 않아 원하는 매물을 선택하기까지 시간이 다른 부동산 매물보다 필요했습니다.
고시원 창업전에 책과 유튜브등 강좌로 미리 공부는 했고, 처음이라 최대한 시행착오를 줄이기 위해 애썼습니다. 물건보는 방법, 계약할때 유의할점, 운영하는 방법등 여러항목들을 정해서 열심히 이론적으로나마 공부를 했고, 본격적으로는 10월부터 매물을 보기 시작했습니다.
많은 매물을 보고 사전정산 내용으로 수익율을 분석해도 실제는 여러항목에서 차이가 난다고 고시원 창업자들이 알려주셔서 최대한 많은 매물을 보면서 사전정산표를 받아서 수익율을 비교분석하였습니다. 그렇게 하다보니 보증금과 시설 및 영업에 대한 권리금액에 따라 매물의 등급이 자연스럽게 나눠졌고, 수익율도 그에 따라 달랐습니다. 보증금과 권리금이 낮은 곳은 시설과 수익율면에서 좋지 않았습니다. 고정비용은 임대료, 전기, 수도등 각종 공과금이 주비용이었고, 변동비용은 식비, 시설관련 비용등이 큰 비용중 하나였습니다.
위치가 나쁘지 않고, 저렴한 임대료에 운영이 잘 되지 않는 허름한 고시원 찾아서 전체 또는 부분 인테리어하여 운영할지, 어느정도 되어있는 고시원을 찾아서 운영할지를 고민많이 했습니다. 전자같은경우는 제가 본 고시원매물중에는 없기도 하고, 인테리어비용을 들어서 그만큼의 수요가 있을지도 의문이였고, 처음하는것이라 어느정도 갖춰진 후자를 택하기로 결정했습니다. 어느정도 갖춰진 경우를 선택하는 것이 처음하기도 하고 직장과 병행하면서 관리측면과 수익율면으로 리스크를 줄일수 있다는 생각이 들어 전자보다 낫겠다는 생각이 들었습니다.
두번까지 가계약을 했으나 한번은 임대인의 월세인상, 한번은 임대료 2달 미루면 나간다는 등의 약정이 되어있는 문서 작성을 임대하기전부터 요구해서 무산되었습니다. 가계약후에 임대인들의 일방적인 변경요구사항으로 힘없는 임차인은 이렇게 안되는구나 하고 느꼈습니다. 요즘 전기료, 수도세등 공과금과 버스비등 대중교통비, 생필품들의 잇따른 인상으로 박봉인 저는 더 살기가 힘든 상황에서 이런 상황을 맞은지 가슴이 먹먹했습니다.
한동안은 현실적인 한계에 부딪혀 좌절했지만 이대로는 안되겠다 싶어서 다시 매물을 봤습니다. 중개사의 갑작스런 연락으로 본 매물이 맘에 들어서 바로 계약을 했고, 잔금이 모자라서 잔금을 두달로 미뤄 계약을 했습니다. 모든 부동산 다 마찬가지지만 중개사의 무책임한 행동들도 조심해야 합니다. 실제와 다른 방가격과 입실자수, 임대료등 계약서 적히는 비용외에 고정비용과 변동비용등의 실제 수익율과 직결되는 부분에 대해 정산없이 잔금을 치르는 등 속이는 경우가 많아 꼼꼼하고 세심한 확인이 필요합니다.
* 매물볼 때 고려사항
1.입지
- 유동인구가 많은 입지
- 주변 고시원, 원룸, 빌라, 오피스텔과의 경쟁상대의 파악 및 차별화
- 주변원룸의 공실율 체크
- 주변에 코인노래방등 소음시설이 있는지 확인
- 노후시설 40-50년 건물은 외관의 노후도, 배관노후도, 누수, 크램등 대수선 부분체크
- 동일건물내에 다른 고시원있는지 확인 - 150평(500제곱미터)이하 확인
- 일반건축물대장확인 - 제2종 근린생활시설인지 확인, 불법건축물, 비상구 확인
- 건축년도 확인/등기사항전부증명서확인
(건물 임대인의 소유자 확인, 대출내역확인, 고시 원 건물이 경매로 넘어갈 경우 대비)
- 냉난방설비(보일러, 에어컨등)고장, 소방시설문제(스프링쿨러등)에 대한 부분 체크
- 혼합형, 원룸형, 미니룸등 방갯수, 입실료 정확히 확인하고 공실율 체크
- 방갯수, 내창방과 외창방의 비율, 100평이상이고 남녀분리가능하므로 복층인지 확인
- 각종 보안제품(CCTV확인(제기능여부 확인)), 전자제품(온수기, 인덕션, 김치냉장고, 세
탁기와 건조기(용량, 크기, 작동여부, 브랜드), 컴퓨터등 확인
- 보증금, 권리금(시설+영업권리금), 예상수리금, 평균입실료, 고정비용(임대료), 변동비용(전기/수도 관리비, 총무 또는 청소 급여, 인터넷비용) 확인
- 기존에 어떤 서비스를 제공했는지 확인(밥, 라면, 김치, 국, 빵 등등 확인)
- 개별 에어컨/중앙에어컨, 개별난방/중앙난방 확인
창업2단계 매물보는법 참고
* 양도인과 포괄사업양도양수계약시 특약사항 내용
- 10년 간 갱신가능
- 월세 인상시 5%이내에서 인상가능
- 완비증명서 미발급시 영업할수 없고, 양도인이 사업자등록증 폐업시 완비증명서 발급 불가능하므로 폐업전 미리 완비증명서 꼭 받도록 협조함.
- 임대차 잔여기간 승계여부 및 갱신조항 포함
- 계약시와 잔금지급시 공실차이가 큰경우 계약해지-> 시설권리금 인하
- 관리비, 수도세, 전기세 등 변동비용이 사전제시한 비용과 큰차이 발생시 계약해지 ->시설권리금 인하
- 불법건축물이 있는 경우 해소의 책임은 임대인, 운영자 책임이고, 이행보증금과태료는 임대인이 지급해야 한다
