부산고시원 부산고시텔 부경대고시원 부경대고시텔부경대학고시원 부경대학고시텔 경성대고시원 경성대고시텔 경성대학고시원 경성대학고시텔 대연동 고시원 고시원 창업후기2단계
고시원 매물은 특수하다보니 매물보기가 힘들었고, 부산은 수도권처럼 매물이 많지도 않았습니다. 총 200개정도의 고시원이 있고 원룸형은 전체 10%정도 되고, 나머지는 공동시설을 포함한 미니룸 형태로 운영하는 곳이 많다고 했습니다. 그리고 또한 프리미엄 고시원 형태로 운영되는 곳은 거의 없어서 메리트 있다고 하는 분들도 있고, 인테리어 비용대비 수익율이 나오겠냐고 하시는 분들도 있었습니다. 이런 상황이다 보니 석달정도의 매물을 본 후에 가계약을 했습니다. 전에도 말씀드렸지만, 2번은 가계약이 임대인들의 임대료상승, 화해조약(임대료 2달이상 미룰시에 나간다등)작성등으로 무산되었고, 세번째 계약은 이뤄졌습니다.
전에 말씀드린 조항들을 기본으로 선택했고, 괜찮은 매물은 빨리 결정하지 않으면 항상 놓치는 경우가 많아서 보고 5시간안에 결정했습니다. 그전에 매물을 본 것들이 있었고, 제나름의 기준들이 있어서 결정이 빨랐습니다. 이매물은 먼저 입지(위치)가 대학교 정문앞이고 전철역에서 도보4분거리 그리고 주변의 편의시설이 많다는 점, 한건물에 고시원이 1개이고 합쳐도 150평을 넘지 않는다는 점, 임대인이 기존물건처럼 법인이 아니라 개인이고 대출이 없다는 점, 기존 고시원이라 신소방법을 따르지 않아도 된다는 점, 건축물대장의 47년이라는 건축년도에 비해 누수, 결로등 대수선할 곳이 없고 매물이 깔끔하다는 점, 소방시설 및 스프링쿨러 큰돈이 들어갈수 있는 시설이 얼마전에 설치되어 완비증명서 잘 받을수 있겠다는 점, 외창과 내창의 적절한 비율, 2,3층으로 분리되어있어서 남녀분리도 가능하고 층이 분리되어 한층은 미니룸, 한층은 인테리어후 원룸형으로 운영하여 수익율을 비교할수 있고, 수요도 안정적으로 가능여부 확인할수 있어서 선택하게 되었습니다.
* 고시원 매물볼때 좀더 참고할 사항들 정리
- 연식, 입지, 주변시설, 교통편 다 괜찮으나 홍보미숙, 시설노후화로 귄리금 0원인 고시원찾기
- 너무 높지 않은 층으로 임차인을 구하기 어려운 경우 월세 협의 필요
- 직장인과 학생들은 특별한 관리가 없으므로 수요층이 직장인이 젤 좋고, 학생중에 한국학생보다 외국인은 방학때
비행기등 이동료 부담으로 빠져나가지 않아 좋고, 기초생활수급자들은 주거급여 약20만원(부산기준)받아 장기간
거주하므로 좋은 수요층에 속함.
- 좋은 위치 : 낮은 임대료, 수익율 좋은 곳
- 교체비가 많은 스프링쿨러작동여부, 소화기 확인등 완비증명서, 사업자등록증(업태(숙박업), 종목(고시원)) 나올 수 있는 곳
(요즘은 기존임차인이 폐업하면 완비증명서 받지 못하므로 가계약과 동시에 완비증명서 절차 진행해야 함.)
- 고시원은 예전에는 허가업종이었으나 지금은 자유업종으로 완비증명서 낸후 잔금지불하고 사업자등록증 세무서에서 기존 임차인 폐업후에 내면 됨.
- 누수는 아래층에 가서 확인하고 방크기가 클수록, 복도가 넓을수록(1.5M) 좋으며, 콘크리트 벽이면 방음잘되고,전원장이 얼마나 오래 운영했나(옛날스타일 운영미숙 물건을 잡기 위해) 조사필요함.
- 시설 확인(정수기, 세탁기, 전자렌지, 밥솥, 보일러, 온수기, 인덕션, 냉장고, 인터넷, 공용기,CCTV등 확인)
물품확인(쌀, 김치등), 냉난방 시설 확인(에어컨, 각방 판넬점검)
창업1단계 참고
* 창업순서
매물검색후 매물결정->현원장과 권리가계약체결 및 건물주와 임대차가계약->소방안전교육이수 -> 화재배상책임보험가입->안전시설등 완비증명서->2-8주후 현원장과 권리 본계약과 건물주와 본계약체결->권리금잔금과 각종 공과금 정리 ->신규사업자등록증
*특약사항정리
양수양도계약서에 명시했으면 하는 사항
1. 완비증명서와 사업자등록증 미발급시 영업할수 없으므로 계약을 무효화하고 완비증명서발급에 대한 지적사항에 대한 수리비용은 양도인이 책임진다.
2. 각종 공과금과 임차료는 잔금일 기준으로 계산하며, 잔금전날까지의 비용은 양도인이 지불한다.
3. 입실요금은 입실일 기준으로 잔금지급전에 입금된것은 양도인이 갖고, 예약금 및 2개월이상 선불금은 양수인이 가지며, 미수금은 양수인이 받아서 준다.
4. 계약시와 잔금지급시 공실차이가 큰경우 계약해지하거나 시설권리금을 인하한다.
5. 관리비, 수도세, 전기세 등 변동비용이 사전제시한 비용과 큰차이 발생시 계약해지하거나 시설권리금 인하한다.
(---> 4,5번 조항은 양도할때까지 잘 운영해서 공실율을 최소화해달라는 의미이며, 고정비용은 투명하게 공개해달라는 뜻임.)
6. 임대조건 변경시 계약은 무효한다.
임대인과 계약시 명시했으면 하는 사항
1. 불법건축물이 있는 경우 해소의 책임은 임대인 책임이고, 이행보증금과태료는 임대인이 지급해야 한다
2. 누수, 결로등의 건물상 하자에 대해서는 임대인이 보수의 책임을 진다.
3. 임대조건 변경시 계약은 무효한다
